龙湖的生意逻辑

html模版 龙湖的生意逻辑 来源:国际金融报 3月25日, 龙湖集团 在线召开了2021年业绩发布会。 过去一年,房地产进入困境,行业需要一份年报来提振信心,作为多年的“三好生”,龙湖的这张成绩...

日期: 2022-09-22 16:46
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  来源:国际金融报

  3月25日,龙湖集团在线召开了2021年业绩发布会。

  过去一年,房地产进入困境,行业需要一份年报来提振信心,作为多年的“三好生”,龙湖的这张成绩单也在当下时点被投以更多关注。

  用自律换自由的龙湖,基本面依然稳健,多航道版图在培育多年也有了新的成果:冠寓实现盈利、商管与物业协同上市。

  与此同时,尊龙人生就是搏手机版,在行业阵痛之际龙湖还完成了核心管理层的交班,如果说去年中期业绩会,首度露面的陈序平尚处于“学习期”,那么完成接班的他此次已然挑起大梁。

  对于这位新任CEO,董事长吴亚军颇为器重,全场唯一一次发言留给了对陈序平的点评,“序平对业务的理解、对未来的构想有一个完整的系统,工作中表现出很强的方向性和结果导向”,她用“慎言、勤思”二词来形容陈序平的工作风格,称赞他在“员工中树立了威信,获得了公司高管的尊敬,是一位合适的CEO人选。”

  过去的一年,政策叠加对地产业冲击较大,副董事长邵明晓说“龙湖依然按照自己的节奏在做”。

  “生意逻辑”成了高管口中的高频词,龙湖要求所有业务回归“生意逻辑”,如此在行业进入新模式下,方“大有可为”。

  销售目标3000亿元

  2021年,龙湖实现营收2233.8亿元,同比增长21%;对应毛利565.4亿元,相较去年增加4.6%;归属于股东核心净利润224.4亿元。期间毛利率虽同比下滑,但依然维持在25.3%的行业高位 ,净利率14.2%。

  陈序平在会上表示,高价地进入结转和限价背景下,行业毛利率有所下降。未来随着高杠杆房企的出清,土地端会更加合理,加之商业等高毛利业务占比的逐步提高,公司毛利率有望得到修复。

  CFO赵轶则给出具体毛利率指引,“未来公司整体的毛利率将会保持在25%左右,地产业务毛利率在20%以上。”

  2021年,龙湖实现合同销售额2900.9亿元,较上年增长7.2%。对应销售总建筑面积1708.9万平方米,销售单价16975元/平方米。分区域来看,长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为818.9亿元、639.1亿元、723.8亿元、433.3亿元及285.8亿元,占比28.2%、22%、25%、14.9%和9.9%。截至2021年底,龙湖已售未结收入为3145亿元。

  会上,陈序平透露,2022年集团业绩目标为3000亿元。对于这一目标的达成,他显得并不担心,“今年可售货值4700亿元,去年获取的122个新项目,这月已经开始陆续上市。”以此计算,全年去化率达到64%便可完成业绩目标。

  实际上,单纯的规模已经不是龙湖的追求,1月开始龙湖用“权益销售金额”替代了此前公布的“合同销售金额”,陈序平说,此举核心是想回归到自身权益,业绩披露更加真实、有效。他透露全年3000亿的合约销售额中权益金额在2000亿元左右,对应权益比在65%-70%。

  去年龙湖新增土储2355万平方米,其中权益面积1338万平方米,权益占比56.81%。投射到地图上来看,西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积分别占新增土储建筑面积的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%和9.9%。

  截至2021年底,龙湖的土储合计为7354万平方米,对应权益面积5047万平方米,土储平均成本为每平方米5251元。

  对于今年的投资计划,陈序平表示,开年后部分大型国央企土拍参与意愿在提高,龙湖也在积极获取土地。他强调,龙湖将坚守生意逻辑,围绕毛利率、净利率、回正周期三个地产开发的核心底线指标,结合竞争形势理性获取土地。

  他判断,“即使热度有所回升,也回不到去年上半年动辄30%、50%的高溢价率,因为部分高杠杆民企的出清后,大家都比较理性,这也有利于龙湖获取更低价格的土地,逐步修复地产毛利率。”

  计划提前还债

  2021年,龙湖集团综合借贷总额为1920.7亿元,平均借贷成本4.14%,这也是龙湖的历史最低位,平均贷款年限6.38年。

  对照“三道红线”来看,龙湖剔除预收账款后的资产负债率为67%,净负债率46.7%,在手现金885.3亿元,现金短债比6.11倍,即使剔除预售监管资金及受限资金,现金短债比依然达到3.88。连续6年保持“绿档”水平。

  美元债方面,龙湖今年有4.5亿美元债到期,赵轶称“已做好充分准备”。

  他说,“今年龙湖的刚性还款只有140亿元,其中99亿是境内到期的公司债,目前已还74亿元,这也意味着从现在开始往后,龙湖的刚性还款只有70亿左右,非常可控。”据赵轶透露,龙湖还计划今年提前归还部分债务,让整体盘面更加健康。

  物业投资方面,2021年龙湖租金收入为104.1亿元,同比增长37.5%。其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。

  对于未来六大航道的协同发展,陈序平直言“不管六大主航道还是创新业务,都要回归到生意逻辑,回到现金流和利润上的逻辑,为集团利润增长提供贡献。”

  连续几年重申没有分拆上市计划后,今年初,龙湖将商管、物业协同打包上市。

  赵轶表示,过去几年龙湖一直在做各种准备以提高自身能力,当能力提升、规模上去、各航道协同能力都具备时也就顺理成章做出了上市的决定,他强调“分拆上市不是为了追求市盈率”。

  赵轶分享了他对物管行业资本市场的看法“两三年走过了地产十几年的路,从默默无闻、到起飞、再到火热,泡沫散开后结构分化”,他形容现在不是最火热、很噪杂的时刻,反而是“水落石出、追求生意逻辑的理性时刻。这种市场是龙湖比较喜欢的”。

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